Conteggio in acconto o forfettario?

In linea di principio esistono due modalità di addebito delle spese accessorie: in acconto o forfettario. Con la variante dell’acconto, insieme alla pigione viene addebitato ogni mese un importo fisso. Al termine di un anno civile o di un determinato periodo di conteggio, i locatari ricevono un conteggio dettagliato con le spese effettivamente sostenute. Queste possono risultare superiori o inferiori al totale versato in acconto, per cui, a seconda dei casi, si effettua un calcolo di verifica oppure rimane un saldo a credito che viene solitamente rimborsato. Nel caso del conteggio forfettario, invece, non sono previsti né un calcolo successivo né un saldo a credito: le spese accessorie vengono saldate per intero in maniera forfettaria.

Modifica della modalità di addebito/aumento degli importi forfettari

A seguito dell’aumento dei costi dell’energia, è possibile che molti locatori e amministrazioni che in precedenza ricorrevano al conteggio forfettario prendano in considerazione la possibilità di sostituire la modalità di addebito con il pagamento in acconto o di aumentare gli importi forfettari. Tuttavia, tale misura non può essere adottata senza prima seguire un certo protocollo e soddisfare una serie di requisiti. Lo stesso vale per qualsiasi altra modifica, come ad esempio l’introduzione di ulteriori voci relative alle spese accessorie. Ecco una panoramica delle condizioni da soddisfare:

• Tutte le modifiche richiedono un formulario ufficiale autorizzato, che in genere viene inviato al locatario tramite raccomandata.
• Le modifiche sono ammesse solo a partire dalla successiva data di disdetta prevista dal contratto di locazione e il formulario deve pervenire al locatario almeno dieci giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso (art. 269d cpv. 1 CO).
• La modifica della modalità di addebito è soggetta all’obbligo di motivazione. Inoltre, le voci relative alle spese accessorie che subiscono dei cambiamenti devono essere descritte con precisione, altrimenti la modifica è nulla.
• In caso di aumento dei contributi forfettari, deve essere preso in considerazione l’importo dei costi medi degli ultimi tre anni. Importante: l’attuale situazione di aumento dei prezzi dell’energia non è pertanto una motivazione valida, poiché dura da meno di tre anni.

Aumento o determinazione dell’importo in acconto

Anche nel caso del conteggio in acconto l’amministrazione o il locatore non sono autorizzati a stabilire l’importo mensile a propria discrezione. Tale importo non dovrebbe risultare molto più elevato dei costi previsti, anche se l’attuale situazione di notevole aumento dei costi dell’energia giustifica indubbiamente una maggiorazione. Del resto i locatari dovranno pagare in ogni caso le spese accessorie più alte, è solo una questione di tempistica: mensilmente in anticipo oppure in un’unica soluzione con il conteggio dettagliato delle spese accessorie. Da questo punto di vista, anche l’aumento volontario degli importi in acconto da parte dei locatari è un’opzione che va senz’altro valutata.  

Controllo del conteggio delle spese accessorie

Quando ricevete il conteggio delle spese accessorie al termine di un anno civile o del relativo periodo di conteggio, è consigliabile controllarlo attentamente. Potete fare riferimento ai punti e alle domande seguenti:

o 1. Il periodo di conteggio è corretto?

o 2. Le voci relative alle spese accessorie indicate nel contratto di locazione corrispondono a quelle effettivamente addebitate?

o 3. Vi sono stati imputati tutti gli importi in acconto versati nel periodo di conteggio corrispondente?

o 4. La chiave di ripartizione delle spese applicata (ad esempio in base alla superficie abitabile, al numero degli inquilini ecc.) è sensata?

o 5. In linea generale il conteggio (in particolare le voci elencate) è in linea con gli anni precedenti?

o 6. Avete dubbi in merito alla correttezza delle singole voci di spesa? In tal caso richiedete le quietanze: ne avete tutto il diritto. L’amministrazione può direttamente inviarvele o limitarsi a darvene visione. È possibile che le copie fisiche vi vengano addebitate al prezzo di costo. Conviene quindi fotografare i documenti con il cellulare.

o 7. Controllate le fatture e le quietanze: lavori di riparazione, acquisti di beni sostitutivi o servizi di picchetto dell’amministrazione e del custode non sono ad esempio imputabili quali spese accessorie.

o 8. Avvertenza sulle spese amministrative: le spese relative alla lettura e alla ripartizione professionali dei costi per la fornitura idrica e l’impianto di riscaldamento (ad es. a cura dell’azienda NeoVac) sono interamente addebitabili. Nel caso di una valutazione professionale, tuttavia, la commissione di gestione dell’amministrazione immobiliare può ammontare al massimo a un ulteriore 1% più IVA. Per tutte le altre voci è ammessa una percentuale di commissione di gestione pari al massimo al 3% più IVA.

Rettifica del conteggio/prescrizione

Se controllando il conteggio delle spese accessorie riscontrate degli errori, dovete segnalarli quanto prima all’amministrazione. La scadenza indicata nel conteggio (in genere 30 giorni) non è giuridicamente vincolante, ma è comunque consigliabile agire il prima possibile. A proposito di scadenze: il conteggio delle spese accessorie deve essere inviato entro i cinque anni successivi al termine del rispettivo periodo di conteggio. Oltre questa scadenza, eventuali pretese successive cadono in prescrizione e non è più possibile farle valere.

Altri consigli e informazioni importanti sulle spese accessorie

• Le spese accessorie devono essere specificate singolarmente nel contratto di locazione; non sono sufficienti semplici riferimenti alle condizioni generali di contratto o formulazioni quali «tutte le spese».
• Nel caso dei conteggi in acconto, non è previsto alcun limite massimo per i pagamenti arretrati. A maggior ragione è essenziale verificare il conteggio delle spese accessorie.
• Considerata l’attuale situazione energetica, un aumento delle spese effettive è praticamente scontato. Nel conteggio non dovrebbero però comparire di punto in bianco nuove voci non presenti nel contratto di locazione senza che ne venga dato preavviso tramite il formulario ufficiale.
• Tutte le spese accessorie che non sono indicate separatamente nel contratto di locazione sono da ritenersi incluse nella pigione.
• La legge vieta la disdetta a titolo di ritorsione se il locatario fa valere pretese giustificate nei confronti dell’amministrazione o del locatore.
• Il vostro conteggio delle spese accessorie non deve essere necessariamente analogo a quello dei vicini, ma va sempre considerato individualmente. L’importo del pagamento in acconto può ad esempio risultare diverso, così come, ovviamente, il consumo idrico e i costi di riscaldamento. Anche il cosiddetto consumo forzato di calore può incidere sulle spese: un appartamento che ha il vantaggio di avere nelle pareti molte tubazioni del riscaldamento dovrà essere riscaldato di meno.
• Soprattutto nel caso di vecchi immobili, informatevi sulle spese di riscaldamento previste (importo del pagamento in acconto, importo del pagamento arretrato del precedente inquilino ecc.) prima ancora dell’inizio della locazione. Se necessario, chiedete all’ufficio competente (amministrazione, locatore) di modificare il pagamento in acconto.
• Richiedete la piombatura dei collegamenti via cavo non utilizzati per evitare di doverli pagare.
• Informatevi sulla presenza o meno dell’isolamento in caso di balconi vetrati, verande ecc. Se scarsamente isolati, gli annessi possono far lievitare i costi di riscaldamento.

Promemoria e link utili

Promemoria dell’Associazione inquilini sulla verifica delle spese accessorie (in tedesco): https://www.mieterverband.ch/dam/jcr:4f76a22d-111b-4a80-b171-1d8bd04c4cfb/Merkblatt_Nebenkosten_Ueberpruefung_Checkliste.pdf

Promemoria dell’Associazione inquilini sulle spese accessorie non ammissibili: https://www.mieterverband.ch/dam/jcr:45eeb376-dd8d-4b2a-a561-5ab7da765ebe/Merkblatt_unZulaessige_Nebenkosten.pdf